C'est la question que se pose tout propriétaire annécien avant de se lancer — ou avant de confier son bien à une conciergerie. Et c'est une bonne question, parce que les chiffres varient énormément selon le type de bien, sa localisation, et la façon dont il est géré.
Voilà ce que disent les données du marché en 2026 — et ce que ça signifie concrètement pour votre bien.
Le marché Annecy en chiffres
Les biens en location courte durée à Annecy génèrent en moyenne 28 507€ de revenus annuels, avec un taux d'occupation de 64% et un tarif journalier moyen de 122€. En avril 2026, on compte 2 279 annonces actives sur Airbnb dans la ville.
Ce sont des moyennes — et comme toutes les moyennes, elles masquent des réalités très différentes. Un studio mal optimisé en périphérie et un appartement premium en bord de lac n'ont rien à voir en termes de performance. Ce qui compte, c'est de comprendre où se situe votre bien dans ce spectre.
Les fourchettes réelles par type de bien
Ces estimations sont basées sur les données du marché annécien et l'expérience terrain. Elles s'entendent en revenus bruts annuels, hors frais de ménage (refacturés aux voyageurs) et hors commission de gestion.
Studio — 20 à 30m²
Fourchette : 8 000€ à 15 000€ par an
Nuitée moyenne : 70€ à 100€
Taux d'occupation moyen : 55% à 70%
Le studio est le type de bien le plus courant sur le marché annécien — et donc le plus concurrentiel. Sa performance dépend presque entièrement de sa localisation et de la qualité de ses photos. Un studio en Vieille Ville bien optimisé surpasse facilement un appartement en périphérie mal présenté.
Appartement 2-3 pièces — 35 à 65m²
Fourchette : 18 000€ à 35 000€ par an
Nuitée moyenne : 110€ à 180€
Taux d'occupation moyen : 60% à 75%
C'est le segment le plus rentable en valeur absolue sur Annecy. Les familles et les groupes d'amis qui viennent pour le lac ou les Aravis cherchent exactement ce format. Un T2 bien situé avec vue sur le lac peut facilement dépasser 30 000€ annuels en gestion optimisée.
Maison ou chalet — 80m² et plus
Fourchette : 25 000€ à 60 000€ par an
Nuitée moyenne : 200€ à 500€
Taux d'occupation moyen : 45% à 65%
Le bien d'exception à Annecy a un potentiel de revenus considérable — mais aussi une saisonnalité plus marquée et une gestion plus exigeante. Les semaines de haute saison (juillet, août, vacances de Noël, février) peuvent générer à elles seules 40% des revenus annuels. L'anticipation tarifaire sur ces périodes est décisive.
Ce que la localisation change vraiment
Sur le marché annécien, la localisation est le premier facteur de performance — avant même la qualité du bien.
Centre-ville et Vieille Ville — accès à pied au lac, aux restaurants, au marché. Forte demande toute l'année. Tarifs premium justifiés. Idéal pour les courts séjours (2-3 nuits).
Bords du lac — Annecy-le-Vieux, Talloires, Duingt — clientèle plus aisée, séjours plus longs, tarifs plus élevés. La vue sur le lac peut représenter 20 à 30% de prime tarifaire par rapport à un bien similaire sans vue.
Périphérie et communes voisines — Cran-Gevrier, Meythet, Seynod — revenus plus faibles, concurrence plus forte sur le prix. Ces biens doivent compenser par une qualité d'équipement supérieure ou un positionnement familial.
Proximité stations ski — La Clusaz, Grand-Bornand, Aravis — double saisonnalité été/hiver. Potentiel élevé mais gestion complexe — il faut optimiser sur deux saisons très différentes avec des clientèles distinctes.
La différence entre gestion amateur et gestion professionnelle
Les chiffres ci-dessus supposent une gestion sérieuse. En pratique, l'écart entre un bien géré de façon amateur et un bien géré professionnellement est significatif.
Un appartement avec un taux d'occupation de 70% à 100€ la nuit génère 25 500€ de revenus annuels bruts. Le même bien à 55% d'occupation génère 20 000€ — soit 5 500€ de moins. C'est la différence entre une gestion active et une gestion passive.
Concrètement, les leviers qui font la différence :
Le pricing dynamique — ajuster ses tarifs chaque semaine selon la demande, les événements locaux (Fête du Lac, vacances suisses, compétitions sportives) et la concurrence. Un bien loué 900€ par mois à taux d'occupation de 60% atteint 1 200€ à 80% d'occupation, soit 33% de revenus supplémentaires. À Annecy en juillet, ne pas avoir ajusté ses tarifs pour la Fête du Lac, c'est laisser plusieurs centaines d'euros sur la table en une seule semaine.
La qualité de l'annonce — photos professionnelles, titre optimisé, description précise. Des photos professionnelles peuvent doubler le taux de clics sur une annonce. Plus de clics, c'est plus de réservations, c'est un meilleur classement algorithmique sur Airbnb.
La réactivité — Airbnb et Booking mesurent votre taux de réponse. En dessous de 90% et une heure de délai, votre annonce perd de la visibilité. Moins de visibilité, moins de réservations.
La gestion des avis — chaque séjour bien géré génère un avis positif. Les avis positifs améliorent le classement. Le classement améliore les réservations. C'est un cercle vertueux — ou vicieux selon la façon dont vous gérez.
La fiscalité : ce qu'il faut savoir
Les revenus de location courte durée sont imposables en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles.
Micro-BIC — abattement forfaitaire de 50% sur les revenus (71% si le bien est classé meublé de tourisme). Simple, sans justificatif de charges.
Régime réel — déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, amortissement du bien, travaux, frais de gestion). Plus complexe mais souvent plus avantageux au-delà d'un certain niveau de revenus.
Un point important : la commission versée à une conciergerie est intégralement déductible au régime réel. Sur un bien qui génère 25 000€ annuels avec une commission de 20%, soit 5 000€ — la déductibilité réduit le coût net réel de cette commission de 30 à 45% selon votre tranche d'imposition.
Un conseil : au-delà de 15 000€ de revenus locatifs annuels, consultez un comptable spécialisé en LMNP. Le gain fiscal peut être significatif.
Ce que ça donne pour votre bien
Ces chiffres vous donnent une idée du potentiel — mais chaque bien est différent. La localisation exacte, l'état du bien, la concurrence dans votre immeuble ou votre rue, la saisonnalité de votre zone — tout ça influence le résultat final.
La meilleure façon de savoir ce que votre bien peut générer, c'est un audit précis basé sur les données réelles du marché annécien. Chez RIVALP, nous réalisons cet audit gratuitement et sans engagement — avec une estimation de revenus réaliste, pas une projection optimiste.